北京市亿嘉律师事务所
关于池店南片区项目建设中洪xx房屋拆迁纠纷案件的法律意见
尊敬的刘文儒市长：
北京市亿嘉律师事务所接受晋江市辖区范围内公民洪xx先生的委托，指派我作为其池店南片区房屋拆迁纠纷案件的代理人，接受委托以后我们在听取村民意见，走访相关政府部门，认真研究材料，分析案情的基础上，根据事实和法律形成了一些法律观点，为确保案件和谐、恰当的处理，我们愿意将这些意见与政府进行充分的沟通，希望对池店南片区项目建设能够实现和谐合法拆迁有所裨益：
一、本次拆迁用地存在一些极端严重的违法情况。
1、晋江市人民政府（晋政文（2011）239号）决定超越了审批权限。
《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。www.htfBw.cOM 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。……”
第四十六条规定“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。……”
本案中，《晋江市人民政府关于实施池店南片区项目建设的决定》（晋政文（2011）239号）征收范围涉及梅岭街道的双沟社区（陈塘），池店镇的新店村和钱头村，陈埭镇的横坂村和苏厝村，根据现场和征地拆迁红线图来看其中有大量的集体土地甚至包含很多农用地，拆迁的房屋绝大部分属于农村集体土地上房屋、国有土地只占少数，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、四十六条的规定征收集体土地应该由省级人民政府、国务院批准后，然后由县级以上政府组织实施，晋江市人民政府自行作出这样的决定明显是超越审批权限的。
而《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效,……。”
2、占用拆迁范围内土地进行项目建设在法律上是不可行的。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位使用土地必须使用国有土地；……”
第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续,……。”
本案中根据现场及拆迁红线来看其中包含了新店村和钱头村，陈埭镇的横坂村和苏厝村的大量集体土地，其中有很大一部分属于耕地，不符合该项目建设用地的条件，如果违法使用将属于《中华人民共和国土地管理法》第七十六、七十八规定的非法占地和非法批地。
二、一些官员太过于霸气，采用了胁迫的方式逼迁，只图拆除不顾法律与政府信誉。
在动迁过程中一些官员片面追求业绩，不顾言行的合法性和政府的信誉，据悉因洪昭权先生不同意拆迁，池店南片区项目建设指挥部工作人员号称要将其房屋按照“两违”处理强行拆除，并称这样拆除的很快，动迁官员也自称这样是不合理的但是只要洪昭权不同意拆迁就是这样处理。
本所以为这是极端不负责任的说法和做法，因为洪xx先生位于双沟陈塘西新村x号的房屋土地使用权是经政府批准合法出让取得，并且缴纳了土地出让金，洪先生多次要求办理土地房产证书但是政府不知基于何种原因没有履行职责，故虽然洪昭权手续不是特别齐全，但是这属于政府不作为等社会原因造成，再者池店南拆迁范围内绝大部分的公民房屋手续是不齐全的，这种普遍的现象不是违法问题，而是特殊的社会原因造成的手续不全，国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》也规定：“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。” 根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十四条规定:……市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。” 本案中，政府已经批准实施的《晋江市池店南片区项目建设土地房屋征收补偿安置方案》第二部分，专门对手续认定作出规定：九手续完整：（二）经有权机关《福建省晋江县土地房产所有证》、《建筑房屋动用土地证明书》、《建房动用土地证明书》、《建房动用土地申请表》、《居民建房用地申请表》、《建厂盖房用地清查处理核实证明书》、土地使用证、土地使用权出让合同及缴纳凭证（1998年居民住宅用地清理出让合同应提供发票原件），县（市）、乡（镇、公社）土地清查处理凭证（需提供缴费发票原件）等为用地手续完整，按100%认定可补偿面积。 在实际操作中政府全部是按照这一方案来认定池店南片区内所有建筑物违法与合法的，而且这也是国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，并且指挥部已经认定洪昭权建筑物合法并将其单方制作的《土地认定补偿表》《住宅认定补偿表》等送达洪xx，根据这些事实和法律规定洪昭权先生的房屋完全是合法的。 现在指挥部官员不顾政府信誉和法律规定，为拆除洪昭权房屋出尔反尔又称只要不签协议就按照“两违”拆除，而按照《晋江市池店南片区项目建设土地房屋征收补偿安置方案》第二部分手续认定：十一、两位建筑规定的关于两违的认定办法，洪昭权的房屋根本不属于两违，本所以为这种“不签协议就是两违的做法”违背事实、违背法律、违背政府既定原则、更违背中央政府关于保护被拆迁人合法权益的精神，完全是一些官员的“逼迁手段”、带有严重的“顺我者昌、逆我者亡”的色彩，应该立即制止和纠正。
三、通过法律程序解决问题，将会带来巨大的损失，协商是解决问题的最佳方式。
作为一名拆迁专业律师，我深知通过法律程序来维护权益其代价是巨大的，对于政府和开发商来讲法律程序的逐步升级将导致存在违法情况的征收决定被撤销，直接导致项目的无法进行，即使不被撤销，也会有时间等各方面的巨大损失，再者有时候法律程序的进行是不可回转的，将会带来无法挽救的后果。
长期的进行诉讼，对于被拆迁人来讲其财力和精神的耗费也是非常巨大的，即使最终能够胜诉，其因为长时间的煎熬带来的伤痛是巨大的。
正是因为以上双重原因的存在，我们愿意在维护当事人合法权益的前提下促使双方进行协商。
综上，由于本案中存在多种错综复杂的原因，导致政府与被拆迁人需要进一步的协商和沟通，当今社会和谐社会已经成为时代的主题。强制拆迁、违法拆迁已经成为社会和中央热点关注的问题，最近国务院、国土部、中央纪委多次发出紧急通知，要求依法拆迁、维护群众合法权益，因为池店南片区项目存在多方面的违法，所以进行强制拆迁是不可行的，协商、协调是解决本案的最佳方案，希望我们的意见能够对该项目和谐拆迁有所帮助。
北京市亿嘉律师事务所
王卫洲
二○一一年十一月二十日
主题词：池店南片区项目建设 拆迁 洪xx 违法
报送：中共晋江市委员会，晋江市人民政府
关于枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁枣庄鑫盛塑编有限公司厂房案件的法律意见
北京市亿嘉律师事务所文件
关于枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁枣庄鑫盛塑编有限公司厂房案件的法律意见
尊敬的李红民区长：
北京市亿嘉律师事务所接受枣庄市鑫盛塑编有限公司的委托，依法代为对枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁案件进行调查和办理，经充分的调查和分析，本所以为枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁案件严重违反法律规定，依法应当立即停止对枣庄市鑫盛塑编有限公司的拆迁行为。
为确保当事人合法权益不受侵犯，现本所代表枣庄鑫盛塑编有限公司，提出如下法律意见，请予以重视和采纳：
一、涉案建设项目拆迁未取得房屋拆迁许可证，依法不得实施拆迁。
2010年8月9日，枣庄市山亭区新汽车站建设工程筹建指挥部（以下简称“指挥部”）发布《拆迁公告》，强行要求将枣庄市鑫盛塑编有限公司厂房予以拆迁，指挥部强令“必须服从建设需要，及时与拆迁实施单位签订拆迁补偿协议，按照规定期限完成搬迁”，并且在拆迁期限内禁止“新建、改建、扩建、装修………”等等一系列正常经营的行为。
指挥部实施拆迁的依据是“2010拆迁年度计划经市发改委（枣建住房字（2010）26号）批准立项”，这是完全错误的，因为《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”，而（枣建住房字（2010）26号）不得作为房屋拆迁许可证使用，列入计划的项目才可以办理房屋拆迁许可手续，列入计划只是办理拆迁审批的前提条件，指挥部将前提条件作为拆迁依据，明显违法。
需要说明的是山亭区物流中心的土地，尚未列入计划，指挥部张贴公告称山亭区汽车站及物流中心项目已经2010拆迁年度计划经市发改委（枣建住房字（2010）26号）立项批准，完全是在欺骗和蒙蔽被拆迁人，是严重的违法行为。
二、枣庄市山亭区房屋拆迁管理部门应当责令“指挥部”停止拆迁，并给予相应处罚。
《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。”
在本案中，“指挥部”或“拆迁人”未办理房屋拆迁许可证，依法不具备拆迁主体资格，依照上述行政法规应当责令停止拆迁，并追究行政责任。
三、有关部门称拟定强制拆除枣庄市鑫盛塑编有限公司违法，有关部门若违法强制拆除，主管人员应承担“渎职”的法律责任。
枣庄市鑫盛塑编有限公司在政府不具备拆迁许可手续的前提下，表现出极大的理解，同意和政府协商拆迁，并积极配合。此种情况下山亭区政府部门仍然决定 “不久强制将你（枣庄市鑫盛塑编有限公司）拆除，拆完让你们打官司去”。政府的这种态度是极为错误的，依法应当立即杜绝。
2010年5月15日《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》要求“程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。”，之后国务院、国土资源部、住建部三令五申，明确叫停违法拆迁，暴力拆迁。而本案中在不具备拆迁审理手续的前提下，仍然准备强制拆除，其性质是非常严重的，本所以为若执意违法实施，参与人员将可能涉嫌《刑法》第三百九十七条规定的渎职罪。
四、 枣庄市鑫盛塑编有限公司的用地手续完全属于合法。
枣庄鑫盛塑编有限公司的土地使用权的房屋属于当事人一辈子用血汗积累起来的财产，期间凝聚了广大员工、股东、以及李成文家人的心血和辛苦劳动。是朴实善良的公民们在政府的招商引资鼓励和指导下创办，在投资时，山亭区政府、山亭区建设局、山亭区国土资源局已经为申请人枣庄市鑫盛塑编有限公司办理立项、规划、用地等一切手续，申请人枣庄市鑫盛塑编有限公司的用地手续完全是合法的，十几年来为山亭区税收、公民生活问题做出了巨大贡献。而且枣庄鑫盛塑编有限公司的用地手续在山亭区属于手续相对来讲非常完备的案例。
枣庄市和山亭区各级政府部门从来一直认定其为合法用地和建筑物，从来没有告知过其手续上有瑕疵。在山亭区同年代的所有企业和商铺中这属于用地手续最齐全的单位。如果这样的情况属于手续不合法那么山亭区几乎没有用地手续合法的企业。
同时国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四项要求“各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”而且新的“拆迁法”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条也要求“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”同时根据国务院和国土资源部、住建部各类政策的原则也应当认定其为合法的用地情况。 所以本所认为枣庄鑫盛塑编有限公司的土地使用权应属于合法用地。
枣庄市山亭区政府部门部分拆迁人员称枣庄鑫盛塑编有限公司的房屋和用地手续不合法完全属于报复心理，请不要助长这些人员“胡乱定性”“乱扣帽子”来胁迫公民、法人拆迁的气焰。
多年来地方政府各级部门一致认可枣庄鑫盛塑编有限公司的用地手续合法有效，直到2010年山亭区开始实施新建汽车站和物流中心拆迁工作，由于拆迁没有拆迁许可证、没有进行征地两公告、不具备征地拆迁条件，枣庄鑫盛塑编有限公司不同意拆迁，山亭区政府及其组成部门的部分人员多次要求签订拆迁协议实施拆迁，在申请行政复议之后部分人员开始胁迫枣庄鑫盛塑编有限公司，竟然枣庄鑫盛塑编有限公司的属于违法用地，这完全属于对自己的行为开脱责任而违背事实的一面之词，请予以纠正。
综上所述，本所认为枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目未办理拆迁许可证实施拆迁是违法的，在不具有审批手续的前提下仍然准备强制拆迁，是不可行的。同时在本案中，枣庄鑫盛塑编有限公司对于政府拆迁审批手续不全表现出较为理解和宽容，对于政府的工作也较为支持，采取和谐的协商方式解决问题，是比较可行的。
望本所提出的以上法律意见，能够避免违法强制拆迁的严重后果发生，对于和谐解决问题起到促进作用。
北京市亿嘉律师事务所
主办律师：王卫洲
2011年5月20日
主题词：枣庄市鑫盛塑编有限公司 拆迁 法律意见
报送：全国人民代表大会常务委员会 中华人民共和国监察部
中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国土资源部
山东省监察厅 中共山东省纪律检查委员会 枣庄市人民政府法制办公室 枣庄市国土资源局 枣庄市山亭区人民政府 中共枣庄市山亭区委员会
关于重庆市陈正贵征地拆迁纠纷案件
北京市亿嘉律师事务所文件
关于重庆市陈正贵征地拆迁纠纷案件
致大竹林街道办事处的律师建议函
尊敬的胡伟书记：
本所接受陈正贵的委托，依法对其征地拆迁纠纷案件代为办理，今日据陈正贵陈述，大竹林街道办事处正在准备组织强制拆除陈的苗圃和养殖场，以用于兰渝铁路和渝利铁路，本所认为根据陈正贵的陈述以及本所调查掌握的证据，贵机关的正在组织强制拆除的行为违反我国法律规定，特予以函告，请予以重视并参考。
一、征地批复已经失效，涉案土地现在不能用于项目建设。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十九)规定：严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。
本案中，重庆市人民政府于2005年以《重庆市人民政府关于高新区照母山植物园二期土地整治工程用地的批复》（渝府地［2005］841号）、《重庆市人民政府关于高新区管委会实施城市规划建设用地的批复》（渝府地[2005]1070号）批准将大路村四社全部集体土地予以征收，且在两个征地批文中明确规定“该宗土地自批准之日两年内未实施征地或用地行为的，批准文件自动失效”。 截止今日2012年已经历时四年多，依法（渝府地［2005］841号）（渝府地[2005]1070号）已经失效。按照我国《土地管理法》第四十四条之规定，如使用涉案土地进行项目建设，必须重新办理农用地转用审批手续，否则将属于破坏土地资源，承担相应法律责任。
二、贵机关征占林地未经林业部门审核，不符合征占条件。
《中华人民共和国森林法》第十八条规定“进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地；必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。……”
第三十二条 采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐；农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木除外。
本案中，涉案建设项目占用的土地中含有大片的由申请人种植的树木苗圃，属于林地。依法应当办理征占林地审核，据调查，（渝府地［2005］841号）（渝府地[2005]1070号）批复时未经林业部门审核，不符合征占林地的条件。
三、即使手续补办之后，也应当依照法定条件和法定程序进行，贵机关组织强拆陈正贵苗圃和养殖场是违法的。
1、征地补偿款不到位，不得强行征地。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十五)规定：“加强对征地实施过程监管。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。”至今近日陈正贵的征地补偿问题尚未处理，贵机关在此条件下强行征地，明显违法。
2、未经法定强制程序擅自强拆，属于非法行为，贵机关不具备强制征收权力。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
组照上述法律，强制征地应由土地管理部门处理后，申请人民法院强制执行，贵机关作为乡镇一级人民政府不具备组织强制拆除的权力，强制拆除必须按照《中华人民共和国行政强制法》规定的程序和要求处理。
四、关于对陈正贵的补偿问题，应参照国有土地上房屋和地上物标准，按照市场价值予以补偿。
本案中，重庆市人民政府于2005年以《重庆市人民政府关于高新区管委会实施城市规划建设用地的批复》（渝府地[2005]1070）；《重庆市人民政府关于高新区照母山植物园二期土地整治工程用地的批复》（渝府地[2005]841号）将大路村四社土地集体土地全部征收。
自2006年被征收后，涉案土地属于国有土地，且重庆市渝北区属于重庆市的城市规划区范围内。
《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定“凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。”本案中涉案土地上的拆迁事宜完全符合该条法规的规定，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定进行拆迁补偿。
在此类的处理问题上，最高人民法院也持相同的意见，在《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（2005年10月12日 法[2005]行他字第5号）规定“重庆市高级人民法院：你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。此复。”
另外《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”
遵照述法律规定，本所建议依照法律规定实施征地拆迁、保护陈正贵合法权益、按照国有土地上标准参照市场价值对陈正贵进行补偿，合法有据，属于合法合理的要求，《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定“征收集体土地，必须在政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。征地前要及时进行公告，征求群众意见；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，不得强行实施征地。”故请求贵机关将本所的法律建议呈报上级，妥善处理陈正贵苗圃和养殖场的征地拆迁纠纷。
关于征地拆迁事项，国务院、最高人民法院、国土资源部、中央纪委高度重视，连续发布《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，《国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（国土资电发〔2011〕72号），《中央纪委关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办﹝2011﹞8号），一致要求规范征地拆迁程序、保障群众合法权益，对于群众提出的合理要求，必须解决，贵机关此时违反法律强制实施拆除，必然会受到法律的制裁，请贵机关本着依法行政、执政为民的原则，慎重考虑本所提供的法律意见。
若贵机关对本所法律建议有不同意见，请予以指出，为保障陈正贵的合法权益，本所愿意在法律层面同贵机关进行沟通。
北京市亿嘉律师事务所
律师：王卫洲
2012年7月24日
主题词：陈正贵 征地拆迁 纠纷 法律意见
报送：大竹林街道办事处 胡伟书记