原告王怀玲与被告王圣志因感情不合,于2004年7月25日在枯城县城关镇 人民政府办理离婚 手续,双方的定将位于柘城县各阳路南九苍五号的房屋归原告王怀玲 由原告与其二人之子共同居住,但双方约定后并没有到房产管理部门办理过户手续.王怀玲 所持有的房屋所有权上的所有权人仍为被告王圣志.2005年2月,被 告王圣志在柘城县有线电视台制作字幕议程,声明该份房屋 所有权证丢失.但在公告期间内无任何的人何房管部门提出异议。2005年9月5日，被告王圣志以本案所争议房屋 作抵押向被告杜蝶借款50000元，但双方未办理抵押登记手续，仅写了一张抵押条。同日，二人又在柘城县房管局签订了房地产买卖契约，约定王圣志自愿将本案所争议的房屋以40000元的价格给被告枉蝶，且双方办理了房屋产权过户手续。Www.htfBw.COm被告枉蝶在柘城县房管局领取了证号为0005813号的房屋所有权证书。此外，被告杜蝶在买房前后到本案所争议房屋处看房。均由被告王圣志接待、陪同。被告杜蝶于2006年5月27日准备搬迁时，在本案所争议房屋处见到原告王怀玲，其通知原告限期搬离。原告王怀玲，遂找到被告王圣志了解情况，方知其所居住房屋已被转让出卖。原告诉至法院，请求确认二被告所签的关于房屋买卖的协议均无效，并确认其系向阳路南九巷五号房屋的所有权人。

　　[审判]

　　柘城县人民法院经审理认为：原告王怀玲与被告王圣志的离婚协议中约定本案所争议的房屋归原告王怀玲所有，虽然双方来办理过户手续，但一直由原告居住，原告拥有该争议房屋的所有权，被告王圣志在未征得原告同意的情况下，将该争议房屋卖与他人，其本身存在缔约过失责任，且二被告在同日内先签订借款抵押协议，后订立房地产买卖契约，双方约定的借款与买卖契约中的价款数额不相符，显然具有欺诈性质。所以，二被告签订的房地产买卖契约无效。被告杜蝶辩称，原告王怀玲与被告王圣志未办理房屋过户手续，二人约定将所争议房屋归原告所有的协议未得到实际履行，其二者之间存在合同之债，因理由不足，证据不充分，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第一百三十二条第一款之规定，判决：一、被告王圣高与被告杜蝶签订的关于柘城县向阳路南九巷五号房屋产权的抵押买卖协议无效;二、原告王怀玲系柘城县向阳路南九巷五号房屋的所有权人;诉讼费2010元，由被告王圣志承担1210元，由被告杜蝶承担800元。

　　[评析]

　　本案中争议房屋是由原告居住，但房屋所有权人却是被告王圣志，其将所争议房屋卖与被告村蝶的行为是否合法，原告诉请确认二被告关于该处 房产的抵押、出卖协议无效应否支持，在处理时有两种不同的意见：

　　第一种意见认为，应当支持原告的诉讼请求，依法确认原告系所争议的向阳路南九巷五号房屋的所有权人，二被告之间签订的关于该处房屋产权的抵押、买卖协议无效。原告与被告王圣志离婚时，双方签订了《离婚协议书》，对于夫妻的共同财产由其二人协议处理，约定将所争议房屋归原告所有，虽然原告未办理房屋产权转让登记，但其已合法享有该处房屋的所有权。后被告王圣志称自己的房产证丢失，在未与原告商量的情况下，将所争议房屋先抵押、后出卖与被告杜蝶，属无权处分行为。二被告签订《协议书》，约定被告杜蝶借给被告王圣志五万元，以所争议房屋作抵押，该《协议书》属于效力待定合同，后原告对被告王圣志的抵押行为未予追认，则二被告所签的《协议书》属于效合同;二被告于同日又签订了《房屋买卖契约》，则被告王圣志转让出卖该处房屋的行为带有欺诈性质，二被告所签的《房屋买卖契约》属于效合同。因此，二被告之间无论是关于房屋产权的抵押协议，还是关于房屋产权的买卖契约均属无效。故原告诉请确认二被告之间签订的关于房屋产权的约定无效，并认定原告系该处房屋的所有权人，证据充分，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第一百三十二条第一款之规定，应予以支持。

　　第二种意见认为，应判决驳回原告的诉讼请求。房屋所有权证书上记载的所有权人系被告王圣志，且杜蝶多次去年房均由王圣志接待，被告杜蝶完全有理由相信他对所争议房屋有处分权，后双方在柘城县房管局签订了房地产买卖契约，并交清了价款，杜蝶遂合法取得所争议房屋的所有权证书。二被告所签订的《协议书》是无效的，因其没有办理抵押登记，即使该抵押协议有效，二被告之后签订的《房屋买卖契约》也应视为对原协议的变更。因此，二被告签订的《房屋买卖契约》是合法有效的，二被告之间的房屋产权买卖行为成立，原告所受的损失应向被告王圣志主张。另外，从保护第三人的合法权益方面看，如果夫妻恶意串通，一方取得卖房款，供双方消费后，另一方可以不知情，无权处分为由主张合同无效，长此以往，将会损害买主的合权益，影响正常的市场交易，使房屋交易中的房屋所有权长期处于不稳定状态。此时支持原告的诉请，判决确认两被告签订的关于房屋产权的协议无效，并确认原告是房屋所有权人并不合适。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，应判决驳回原告的诉讼请求。

　　本案在审理中采纳了第一种意见，法院依法确认二被告签订的关于柘城县向阳路南九巷五号房屋产权的约定无效，并确认原告王怀玲系该处房产的所有权人。

存量房屋买卖合同范本

　　存量房屋买卖合同-中介

　　印刷编号NO：

　　存量房屋买卖中介合同

　　宁波市房地产管理局

　　宁波市工商行政管理局印制

　　《存量房屋买卖中介合同》使用说明

　　一、本合同为示范文本主要用于房屋出卖方(甲方)、购买方(乙方)和房地产中介服务机构(丙方)三方就存量房屋

　　买卖中介事宜达成协议时签用;

　　如因客观情况，甲、乙方不能同时与丙方签约时，也可用于甲方与丙方或乙方与丙方双方签约。但乙方在申领房屋所有权证时，必须提供该房屋甲方与丙方所签合同。

　　二、本合同所称存量房屋是指国有土地上已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。对于房地产开发企业预(销)售的商品房，不属存量房屋。

　　三、对于房地产开发企业将商品房委托房地产中介服务机构出售的，可直接套用房地产管理部门和工商行政管理部门推广使用的《商品房买卖合同》。

　　四、方括号""内以斜杠"/"区分的不同内容，供签订合同时据实选用的，未被选用的应以横线删去。有的斜杠后有留空部分，是供签订合同时根据实际需要另外可以添加注明的。

　　五、签订合同时，未采用的内容可不填写，但应划上斜杠"/"或注上"此处空白"字样。

　　六、签订合同之前，委托人有权查看房地产中介机构的营业执照、机构资质证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。

　　七、所签一式多份合同，印刷编号号码必须相连。

　　八、本合同条款由宁波市房地产管理局负责解释。

　　合同编号：甬(县、市、区)---中介年第号

　　存量房屋买卖中介合同

　　卖方(甲方)：

　　买方(乙方)：

　　中介方(丙方)：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《浙江省经纪人管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》等法律、法规和政府有关规定，甲/乙/丙三/双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方卖房/乙方买房/丙方中介事宜，订立本合同。

　　当事人情况

　　甲方：【本人/法定代表人世间】姓名，国籍，【身份证/护照/营业执照】号，地址，邮政编码，联系电话。【委托代理人/】姓名，国籍，邮政编码，联系电

　　乙方：【本人/法定代表人】姓名，国籍，【身份证/护照/营业执照】号，地址，

　　邮政编码，联系电话。【委托代理人/】姓名，国籍，邮政编码，联系电话。

　　丙方：【法定代表人/负责人】姓名，联系电话，注册地址，邮政编码，营业执照注册号，机构资质等级，资质证书号。经办人姓名，身份证号，经纪资格证号，联系电房地产状况

　　房产情况：房屋【所有权/共有权】户名，权证号，共计套，房屋地址，设计总层数层，本房屋所在层为层，设计用途为【成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住两用/】，建筑面积为平方米，房屋装修情况

　　其他设施

　　。附属用房有【自行车库/汽车库/】【使用面积/建筑面积】平方米，对上述房屋及附属用房的产权或使用权限制条件等应当说的情况

　　土地情况：国有土地使用权户名，权证号，其他情况

　　中介服务内容

　　第一条丙方为甲方提供以下【居间/咨询/代办手续/】房地产中介服务：

　　卖方居间

　　代办交易过户手续

　　第二条丙方为乙方提供以下【居间/咨询/代办手续/】房地产中介服务：

　　买方居间

　　代办交易过户手续

　　费用及支付

　　第三条房屋价款和其他价款总计人民币元。

　　其中房屋价款元，房屋装修、设施等价款元(详见备注栏清单)。

　　乙方的支付对象、支付方式和时限约这如下：

　　1.银行按揭：

　　2.一次性付款：

　　3.分期付款：

　　第四条丙方所收取的中介服务费应当符合法律、法规和政府行政主管部门的规定。

　　丙方中介服务收费的项目、收费标准，及其甲方/乙方的承担方式、支付方式和时限约定如下：

　　甲方承担中介服务费元，由乙方承担在签约日付清。

　　乙方承担中介服务费元，由甲方承担在签约日付清。

　　收费标准其中：住宅为10万元及以下部分按1.6计收,超出部分按0.9计收,两者相加;非住宅实行市场调节价，由当事人与中介机构共同协商确定。

　　第五条甲/乙方应当缴纳税、费的项目、标准(如有新标准出台，按新标准执行，多退少补)，及其承担方式、支付方式和时限约定如下：

　　1、预收税费元由甲方承担，于年月日内付清，多退少补。

　　其中：买卖管理费元;评估费元;营业税元。

　　2、预收税费元由乙方承担，于年月日内付清，多退少补。

　　其中：契税元;印花税元;买卖管理费元;

　　土地转计费元;评估费元;房产

房屋买卖合同中的时效性与违约金

王女士于2000年10月与某发展商签订了《预售商品房契约》，同时王女士将所有的房款一次性交齐。按照合同的规定，2001年3月1日前房产交付使用，但至今该楼宇仍未交付使用。王女士决定采取法律手段向发展商追讨违约金，但又听人说追讨违约金的诉讼时效为两年，于是她担心这件案是否已过了诉讼时效，同时又听说若双方约定的违约金标准为总房款的千分之一，法院将不会支持。那么，王女士的疑虑到底有无根据呢？

　　律师认为，首先，要明确诉讼时效如何计算的问题。根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。像王女士这种情况，逾期交楼已超过了两年，那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的请求已丧失了胜诉权，将得不到法院的保护。两年内的违约金支付请求仍然可以得到保护。

　　其次，违约金如何计算的问题。如果发展商逾期交楼，他已违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经法院严格审查。

　　律师认为，约定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为平等主体，发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然，如过高而导致有失公平的，可以按法律规定予以调整。

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